本帖最后由 德意志de 于 2018-8-5 20:18 编辑
初到德国，找房和租房是件复杂且头疼的事。很多学生往往是德国租房最难的学期开始到达德国，长时间找不到称心如意的房子。为了大家清楚德国租房的信息，特总结德国租房需要注意的20个问题：
1. 如何找德国房源？ ▶互联网 目前互联网是搜索房源的最常规渠道，这其中最常用的门户网站是www.immobilienscout24.de 。使用这类网站可以轻松的选择租赁、买卖、公寓、别墅和商业地产等大类，进而按照地域、城市、邮编、面积、房间数和价格等参数进行筛选房源。每处房源下面都有对应的房产中介或者房东的联系方式。另外这个网站里面有newsletter 的功能可以把个性化的搜索条件保存并在网站登记，这样网站每当有新的符合搜索要求的房源后，会自动发送newsletter 进行提醒。除此之外这个网站里面还发布了很多有关出租的实用信息。其他类似网站有：www.immowelt.de ， www.immonet.de。针对学生的找房网站主要是http://www.wg-gesucht.de/ 和大学网站。 ▶ 报纸 报纸作为传统的媒介，上面也会登出房产租赁的信息，受报纸版面的限制房产的信息会很精简并且使用德文缩写，通常也都没有照片，对于租房人来说不太方便。 ▶ 房地产中介 德国比较有名的全国连锁为：Engel & Völkers， REMAX， Von Poll，Century 21，ERA Immobilien，amarc21等，每个地区还有当地比较大的地区性中介也不容忽视。通过中介找房，一般中介的收费是2个月的冷租外加增值税。 ▶ 亲友同事邻居 对于生活在德国的华人来说，一旦有了租房意愿，可以把这个情况同亲朋好友，公司同事和邻居等熟悉的人沟通，说不定他们能碰巧知道一些房源信息。
2. 在德国找房需要提供哪些材料和信息？必须提供吗？ 对于学生来讲，很多房东要求提供护照复印件、学生证明、经济来源证明等。 个别德国的房东和中介往往还要求提供如下材料和信息： ▶ 个人相关证件：比如护照、居留卡等 ▶ 收入证明：对于雇员来说，近三个月的工资单。 ▶ 职业相关说明：行业，职务，雇主信息，入职时间等 ▶ 家庭情况说明：配偶等家庭人员人数，年龄等信息 ▶ Schufa：相关详细介绍理财网licai.de会通过本平台近期发布 ▶ 前期支付租金情况: 之前是否拖欠房租、破产、被驱逐等 ▶ 第三方责任险：个别房东会要求的。 作为房客，当然也可以不按照要求提供这些材料和信息，不过这样的话就会对房东和中介产生不好的印象。所以我们建议尽量和尽快提供相关材料。
3. 我对某处房产很满意，想立即租下，可是房东不想租给我或者不理我，怎么办？我可以多加钱让房东把房子租给我吗？ 这说明租户的某些条件不符合德国的房东的要求，在这种情况下，即使提出多加钱，德国房东一般也不会改变之前的决定。所以，果断放弃这处，再试试其他的房子。
4. 德国有学区房吗？ 在德国，教育事业属各联邦州的管辖范围，因此各州的学校体制和规定都有所不同。但在大部分联邦州，公立小学都实行分片区就近招生的原则。这样的规定可以避免出现某些学校人满为患、另一些学校招生不足的问题，合理利用资源，同时方便家长接送。大一点的孩子自己上学放学也不用跑远路。 在这种情况下，一方面各个学校的差别不像国内那么大，另外一方面因为就近招生，生源的质量同学校所在的区的人群素质有直接关系。
5. 在德国找房，需要交中介费吗？ 从2015年6月1日起，德国出台新的租房法规，新法规规定如果是房东委托中介出租的房产，由房东支付中介费，而不是租户承担。因此，在网络或者报纸上面的房源，即使是通过中介发布的，也是不收房客佣金的。 但是，如果是房客委托中介找房的话，那么就要支付佣金，费用一般是两个月的冷租外加19%的增值税。
6. 为什么外国人在德国大中城市找房比较难？华人应该怎么办？ 随着近年来越来越多的人口涌入德国柏林、慕尼黑、法兰克福、杜塞尔多夫这样的大中城市，这里的住房市场本来就供不应求，一处房子空出来之后几十甚至上百人争相求租早已不是新闻，而德国房东通常会选择有两份收入的德国夫妇。在他们看来，这种租客比较稳定，语言沟通起来也更顺畅。由于去年难民纷纷从叙利亚和其他国家涌入德国，瞬间增加的住房需求根本消化不了，由于个别负面消息的影响，德国房东们租房给外国人的意愿进一步降低。
7. 什么是冷租？什么是暖租？ ▶ 冷租 冷租又名净租金，这部分费用是房东收取的。根据地区、房屋建造时间和房屋状况的不同，房东制定的冷租也不尽相同。房东在制定冷租租金时，会参照当地的“Mietspiegel（房租标准）“。“房租标准”相当于各地租金水平一览表，里面的房屋租金是符合《德国民法典》第558c条法律的，并且展现了一个城市当地冷租租金的平均数值。 ▶ 暖租 暖租是冷租租金加上一些附加费用产生的。所谓的附加费用，一般情况下就是《德国民法典》第556条规定的运营费。该费用是由垃圾清理费、水供给费、排水费、房屋保险费、闭路电视费、烟囱清理费和房屋管理员费用等等组成的。运营费必须是房东每年根据《德国民法典》第556条和《德国民法典》第556条a和租户结算。暖气和热水费可以支付给房东，也可以直接支付给供应商。如果是直接付给供应商的话，这部分费用就不包含在租房合同里。暖气费和热水费也是每年结算一次，多退少补。 总的来说，房租租金计算公式是：冷租租金+附加费用＝暖租租金
8.详细了解房屋的状况。要注意如下的问题： 1). 公寓空间和布局是怎么样的？现有的家具是否能放得下？ 2). 公寓是如何供暖的？有能源证明吗？房门和窗户是否完好和经过隔音处理的？ 3). 电源插口、电灯开关、自来水连接管是否够用？ 4). 地板、墙壁、房门等等是否有损坏？公寓是否需要重新整修还是重新刷墙？ 5). 是否有霉菌和水渍？ 6). 卫生条件到哪个标准？ 7). 是否是电视信号接口？ 8). 是否有整体厨房？是必须要从前租户那里买下来还是可以自己选择它的去留？ 9). 公寓里是否有洗衣机接口？ 10). 是否有储藏室、地下室、阁楼？
▶ 周围环境，也要看：看房子时不仅要看公寓本身，公寓旁边的环境也要了解清楚： - 去上班、去学校、去幼儿园等等的交通是否便利？ - 停车是否方便？ - 附近是否有购物机会？是否有餐厅？ - 附近是否有适合孩子玩耍的公园和场地？
▶ 并且：如果您看房时在楼梯走廊遇到现有住户，您的“未来邻居”给您什么印象？他们是否友好？喜欢动物？乐于助人？这些都可以成为您衡量这里宜居与否的依据。
9. 在德国出租的房子为什么连厨房都没有？怎么办？ 这个问题是绝大多数初到德国的华人提出的疑问。是的，不光没有家具没有厨房，大部分情况下，连灯和窗帘都没有。面对这个情况，你可以： ▶ 只找带厨房的房子 这个办法优点是入住快，缺点是可选的房源数量相对少，必须在地段和价格上有所妥协。 ▶ 自己安排装厨房 这个办法的优点是可选的房源数量相对较多。缺点是需要多花钱购买和安装厨房。 ▶ 让房东安装厨房 这个办法优点是省事，缺点是房东一定要愿意，而且会因此加房租。
10. 签订租房合同时需要注意哪些事项？ 一般来说，租房合同是由房东提供的，里面规定了房东和租客的权利和义务。为了防止合同里有不利于租客的条款，建议租客在签字前，再仔细检查一遍合同里如下条款： ▶ 合同里对房租的说明 一般来说，房屋合同里需要注明所有住户的姓名，所有住户都需要在合同上签字，大家拥有相同的权利和义务。未成年人不需要在合同里签字，但是需要在合同里标明孩子的个数，因为房东由此计算房租里面的附加费用。注意：如果未经房东许可，私自允许其他人搬入，会有收到警告甚至被解除租房关系的后果。 ▶ 合同里对房屋的描述是否属实 租户需要审查一下合同里标明的住房面积的可信度。德国联邦最高法院（BGH）规定，实际居住面积可以比合同标明的居住面积小不到10%。另外，租户还需要考察的是，比方说合同里写的整体厨房、小阁楼是否真的存在，是否有破损等等。 ▶ 房租金额是否合理 在许多大城市，都有“房租标准（MietSpiegel）”，里面会有相同地区的房租价格比较。您可以自己在里面找寻您所居住房屋地段的市场均价。当然，您居住的房租价格可能会高于市场均价，但是，一般不应超过市场均价的10%。 ▶ 租房合同是否具有期限性 具有期限性的租房合同，只有在声明了限定期限的原因后才有效。一份有期限的租房合同，对租户来说，一般都是不利的。因为租户不能提前搬出房屋，只能在合同规定限期结束后，才能搬出。如果期限性租房合同没有声明有期限的原因，或者该原因在日后失效，租房合同自动变成无期限合同。这种情况下，到了先前规定的搬出期限，房客可以自己选择是否继续居住，并且可以随时提前三个月通知房东解除租房合同。 ▶ 是否约定了递增租金/指数租金 如果双方签订了递增租金租房合同，冷租金额上涨是以书面的形式明确出来，并且在特定的时间内执行。在指数租金合同下，冷租金额增长是与联邦统计局给出的德国家庭生活消费指数增长同比的。对租户有益的是，如果房租增长比例严重超出了书面确定的比例或者超出了家庭生活消费指数增长的比例，该涨价是无效的。如果因为房屋整修而提高租金，也是无效的。
11. 押金交多少？多久能退还？ 一般在租房合同生效之前，租户要支付租房押金。租房押金不得超过三个月的冷租之和，预付款和运营费用不属于押金的部分。在适当的情况下，房东应单独开一个特别账户以管理保证金，必须依法支付房客保证金的利息，应把利息提供给租户。 德国法律对于押金退还的时间没有明确规定，因为上一年物业费核算一般比较晚，有些房东会等到好几个月之后才退押金。一般情况下，如果超过了6个月房东还没有退还押金的话，房客是可以维护自己的权利的。
12. 在德国转租二房东的房子靠谱吗？ 这里面分为两种情况： ▶ 二房东是专业的房产管理公司。这样的话是没有任何问题的。 ▶ 二房东是私人，把房子租下来后因为种种原因希望转租或者分租。这种情况下不推荐从这样的二房东那边接手房子。
13. 办理家庭团聚和延签时，对于居住面积有规定吗？ 以杜塞外管局的要求为例，给大家讲解一下： ▶ 6岁以上的家庭成员每人至少12平米的居住面积 ▶ 2岁到6岁的家庭成员每人至少10平米，2岁以下儿童不参与计算面积 ▶ 居住面积还需加上厨房、浴室和厕所等其他面积。 很多人认为上面的要求不太容易理解，在实际操作中，一般情况下，每人至少20平米是可以满足外管局的要求的。
14. 办入住交接时需要注意哪些事项？ 在预约入住交接时，最好约在前租户已经彻底搬出，房屋修整已经开始进行，但您还没有入住之前。在交接清单里，所有的房屋破损老旧状况都会很详细的记载在上面。在您搬出时，如果出现了交接清单中没有记载房屋破损情况，您就要对此处破损负责了。交接清单需要在房屋交接当天双方签字，并且双方各持一份。
在搬入新房之前，需要注意以下几点： ▶ 水表、暖气、电表上的读数要记录。 ▶ 每个房间的小配件和可能存在的房屋破损，都应该记录在交接清单里。最好拍照存档。 ▶ 记下转交给您的所有钥匙（比方公寓大门、家门、房间门、信箱们、地下室、花园门、阁楼等等）和数量。当您搬家时，这些都必须要如数归还给房东。 ▶ 检查房屋的油漆和壁纸。 ▶ 检查房屋所有电器、水管、淋浴、马桶冲水和暖气开关是否依旧有效运作。 ▶ 检查门窗开合是否有问题，检查锁扣是否有效。 ▶ 检查木地板或者地毯有无损坏。 ▶ 检查浴室和厨房的下水情况。 ▶ 检查浴室和墙壁是否有霉菌。 ▶ 房屋如果有损坏，请房东给出修理和整修的书面承诺。 小建议：办理房屋交接时，最好带上一个见证人。
15. 邻里相处需要注意什么？ 在德国居住，一些居住上的细节问题还需要注意： ▶ 安静时间：一般来讲，在下午一点到三点之间，晚上十点之后和周日全天，都是德国的安静时间。所有有可能造成大音量的活动，比方说房屋装修、安装家具和使用吸尘器等等，都尽量避免。省的惹得邻里关系不和谐，甚至可能会招来邻居的报警。 ▶ 垃圾分类：租住不同的房子，垃圾分类的标准也是不一样的。这时，您就要看一下自己小区的垃圾箱都有哪些了。根据不同的垃圾箱，来分类不同的垃圾。 ▶ 宠物：搬入之前，需要问询房东，是否可以养宠物。有的房东明确规定，不允许养宠物。 ▶ 公共卫生打扫：这个义务的实施，要看您签订的房屋合同，附加费用里有没有包含公共卫生清理这一项的费用。如果您支付了这一部分费用，那么就不需要打扫公共卫生。许多租户选择自己动手打扫公共卫生，就可以省下这一部分的费用。整栋楼房的租户自行协商，进行打扫工作分配。
16. 租房期间出现同房东的纠纷，怎么办？ 在德国居住，会遇到一些同房东的分歧，比如房屋发霉，维修费用，押金退还等等，应该怎么办呢？ ▶ 首先应该初步判断这个纠纷是由于误解还是房东欺负房客，判断房东的要求是不是符合德国法律的规定，如果无法做出判断，需要把同房东进行沟通的各种书面的材料收集好，拍照取证，理清来龙去脉用德语描述出来。 ▶ 尽快联系当地的租户协会Mieterverein，进行相关的咨询。如果租户协会无法搞定， ▶ 就需要联系房地产专业的律师了。 ▶ 如果租户购买的相关的法律险，那么就应该第一时间联系保险公司，保险公司的合作律师会帮助解决的。 ▶ 如果涉及到责任与索赔的话，而且租户购买了第三方责任险的话，那么需要第一时间联系保险公司，保险公司的合作律师会帮助解决的。
17. 如何解除租房合同？ 为了避免解除租房合同时不必要的麻烦，房客最好尽早的确定好搬家计划，并且注意租房合同里规定的解除合同期限，避免多交房租。另外，还需要书面发出解除租房合同的信件。此时需要注意，要有证据能够证明寄出的租房合同申请已经到达房东那里。只有这样，才能防止房东说未收到和避免不愉快的事情发生。 一般情况下，当合同为无限期租房合同时，租客需要提前三个月递交解除合同申请。重要的是，需要确保房东在本月第三个工作日，收到有您签字的解除合同申请。只有这样，本月才能算入那三个月期限当中。即使只晚一天，租客也必须多交一个月的房租。
三个特例：
▶ 如果按照旧的规定签订的租房合同，也就是14天的解除租房合同期限，解除租房合同期限继续执行。 ▶ 如果双方签订的是有限定期限的租房合同，并且书面给出相应原因的情况下，那么租房时间是固定的。双方既然书面约定好了房屋租赁关系存在期限，就必须遵守。在有效期内，租户不得提出解除租房合同申请，房租必须交到合同约定期限最后一天。 ▶ 双方也可以约定长至四年的租房合同有效期。
特殊情况下的合同解除： 房客有权在以下情况下提出解除租房合同： ▶ 房屋整修 房东必须提前三个月通知租客，房屋要整修。房客可以在收到通知后的下个月期间，提出解除合同。双方的租赁关系也就在一个月后结束。举例：房东5月份通知租客房屋整修，租客可以在6月30号之前提出解除房屋合同申请，这样合同终止时间是在7月31号。 ▶ 根据当地房租相对价提高租金 房东必须书面给出房租提高声明。租客可以在收到声明当月的下两个月月底，提出解除合同申请。双方的租赁关系在两个月后终止。举例：房东在3月份提出6月1日开始房租涨租通知，租客可以在5月31日之前提出解除合同申请。双方的租赁关系也就终止在7月31日。 ▶ 房屋修整后提高租金 解除租房合同的期限和根据当地房租相对价提高租金的解约期限是一致的。举例：房租6月1日开始涨，租客可以5月底提出解除租房合同申请，双方的租赁关系也就在7月31日解除。 ▶ 社会福利住房提高租金 对社会福利住房有特殊的规定。房东发给租客涨租通知，租客可以在开始涨租月份的第三个工作日之前，提出解除合同申请。合同解除在次月月底生效。举例：6月1日涨房租，租客可以在6月3号之前提出解除合同申请，双方的租赁关系也就在7月31号截止。
立刻解除合同： 不受特殊解除合同条件限制，租客可以在以下情形中立刻解除租房合同：当房屋严重损坏已经影响了正常居住，或者房屋严重影响了租客的身体健康。还有一种情形房客可以立即解除合同，就是当房东持续干扰房客的私人生活。
18. 德国新的入住登记法的新规定是什么? Meldegesetz是德国的居住登记法，新的登记法从2015年11月1日起开始生效。为了制止虚假登记，房东对租客关于登记法的迁入和迁出有合作义务，所谓的房东证明将被重新提出。没有这个证明，法律上租客的迁入和迁出将不再可行。房东必须在两个星期之内确认租客的迁入或迁出。这个证明要包含房东的姓名和通讯地址，迁入或迁出日期，住宅地址以及有登记义务的租客的姓名。相应的预填表格可以于十一月一号前在居民户籍管理处获得。如果有人愿意，也可以在有安全保证的前提下向居民户籍管理处提供电子版证明。居民户籍管理处将分配给房东一个确定的分配标记，他必须通知给租客。租客则必须在他迁入或迁出时出示这个标记。房屋所有者或者房东必须向居民户籍管理处提供在他那里居住或曾居住过的租客的信息。房东应该绝对的履行有关的租客迁入或迁出的合作义务。如果某房东拒绝及时的开具证明，被涉及的租客可以在居民户籍管理处上告，这样的话房东将受到高达1.000€的罚款。当房东拒绝给居民户籍管理处提供关于住在这个房子里的租客的信息时，也会受到同样金额的罚款。除此之外禁止任何人为了迁入而提供假的房产证明。如果谁违反了这项规定，则将被处以高达50.000,00€的罚款。
除了上述职责，新的登记法还包含对房东的权利。房东可以从主管的居民户籍管理处查询，他的租客是否用了他的证明迁入或迁出。此外，如果房东提出适当的法律需求，居民户籍管理处必须无偿的向房屋所有者或房东提供信息，比如哪些人已经在他的公寓内登记过。
19. 德国有商住两用房吗? 很多前来德国成立公司的华人企业希望在初期采用商住两用的解决方案，这样不仅可以节省开销，还能节省上班路上奔波时间。但是达到这个目的其实并不简单，因为德国房产用途的区分很明确，要么居住，要么商用，很少有商住两用混合在一起的。
20. 租房那么麻烦，买房会更容易吗? 其实，在德国买房也不是很简单，也有很多需要注意的地方。如果您刚到德国，我们一般建议您还是先租房，同时筛选合适的房源，再进行购买。
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发表于 2018-8-5 20:17:35
